トーセイ・2025年11月期、営業利益20.8%増の223億円——中計目標を1年前倒しで達成、全セグメントで増益を記録

2025年11月期の連結業績は、売上高が 946億8,800万円 （前年比 +15.2% ）、営業利益が 223億3,600万円 （同 +20.8% ）、親会社の所有者に帰属する当期利益が 147億5,400万円 （同 +23.1% ）と、すべての主要指標で過去最高水準を更新した。国内外の投資家による旺盛な不動産投資需要を背景に、主力の不動産再生事業や開発事業が堅調に推移したほか、ホテル事業の収益性が劇的に改善したことが寄与している。

特筆すべきは、収益性の高さを示す売上高営業利益率が23.6%（前期は22.5%）へとさらに上昇した点だ。同社は「ポートフォリオ経営」を掲げ、景気変動に強い「安定事業（賃貸・ファンド・管理）」と、高い資本効率を追求する「売買事業（再生・開発）」のバランスを最適化させている。今回の決算では、売買事業が上半期に想定以上の利益率で物件売却を完了させた一方、安定事業も着実に収益基盤を拡大させており、多角化戦略の成功が数字として如実に表れた形だ。

全6セグメントすべてにおいて増益を達成しており、非常にバランスの良い成長を遂げている。特に「不動産ファンド・コンサルティング事業」と「ホテル事業」の成長率が目立つ結果となった。

不動産再生事業では、「T's garden東陽町」など34棟のバリューアップ物件を売却し、安定した収益を確保した。開発事業では、物流施設「T's Logi佐野」の売却や戸建住宅「THEパームスコート桜新町」の販売が寄与し、売上高は前年比 38.5%増 と急拡大した。

また、不動産ファンド事業では、世界的な投資会社ウォーバーグ・ピンカス社との提携による大型案件の受託などが功を奏し、受託資産残高（AUM）は2兆6,627億円（前期末比 +8.9% ）に達した。ホテル事業は、国内旅行客の回復とインバウンド需要の取り込みにより、客室稼働率と単価がともに向上し、利益面で大きく貢献した。

2026年11月期の通期予想について、同社は売上高 1,229億8,600万円 （前年比 +29.9% ）、営業利益 246億1,100万円 （同 +10.2% ）と、さらなる増収増益を見込んでいる。これは現在進めている中期経営計画「Further Evolution 2026」の目標値を上方修正したものであり、成長の加速を鮮明にしている。

戦略面では、2025年12月1日付で実施した1対2の株式分割が注目される。投資単位当たりの金額を引き下げることで、個人投資家や就職活動中の学生を含む若い世代が投資しやすい環境を整え、投資家層の拡大を狙う。さらに、株主還元の方針として配当性向を従来の30%から35%へ段階的に引き上げることを決定しており、資本効率と株主還元の両立を一段と強化する方針だ。

2025年11月末時点の総資産は、前年末比 306億円増 の 3,074億円 となった。これは将来の収益源となる棚卸資産の積み増しや、現金及び現金同等物の増加によるものである。自己資本比率は 33.4% を維持しており、積極的な物件取得を進めながらも健全な財務体質を堅持している。

キャッシュフロー面では、営業活動によるキャッシュフローが 17億円の支出 となったが、これは棚卸資産（販売用不動産）の取得を積極的に進めた結果であり、将来の成長に向けた「前向きな資金投入」と言える。年間配当については、2025年11月期は1株当たり 100円 （株式分割前ベース）と、前期の79円から大幅な増配を決定した。次期予想の55円は分割後ベースであるため、実質的には継続的な増配傾向にある。

好調な業績の一方で、同社は以下のリスク要因を注視している。

• 金利動向の影響: 日銀の政策金利引き上げに伴う長期金利の上昇は、不動産投資利回りの低下や借入コストの増大につながる懸念がある。
• 建築費の高騰: 人手不足や資材価格の高止まりにより、不動産開発事業における採算性の確保が継続的な課題となっている。
• 外部環境の不透明感: 米国の貿易政策（関税措置など）や地政学リスクが国内景気に与える下押しリスク、およびインバウンド需要への影響を警戒している。

これらのリスクに対し、同社は建築費を抑えやすい不動産再生事業への投資比重を高めるなど、機動的な事業構成の変更で対応する構えだ。