三井不動産・2026年3月期Q3、純利益52.7%増の2,198億円——分譲・仲介好調で通期予想を上方修正

当第3四半期累計期間は、主力の不動産分譲およびマネジメント事業が牽引し、全指標で前年を大きく上回る好決算となった。売上高は 1兆9,818億円（前年同期比 +18.2%）、本業の儲けを示す営業利益は 3,026億円（同 +37.2%）に達した。特に同社が重視する指標である「事業利益」は 3,554億円（同 +57.8%）と急増しており、資産の売却益が利益成長に大きく寄与している。

好調の背景には、国内の不動産価格の上昇と底堅い需要がある。投資家向けの分譲物件において、契約状況が当初の想定を上回るペースで進捗したことが収益を押し上げた。また、オフィスビルや商業施設の賃貸事業も、都心部を中心とした空室率の低位安定と賃料水準の維持により、安定的な収益基盤として機能している。

セグメント別では、分譲事業とマネジメント事業が成長の柱となった。分譲セグメントは、投資家向け物件の売却が加速し、事業利益は 1,621億円（前年同期は515億円）と約3倍に拡大した。富裕層や機関投資家による不動産取得意欲は依然として高く、高付加価値物件の供給が利益率の向上に直結している。

マネジメントセグメントも、個人向け仲介の「三井のリハウス」が好調を維持し、事業利益は 589億円（同 +15.5%）となった。既存住宅市場の流動性が高まる中で、仲介件数と単価がともに上昇したことが寄与している。また、賃貸セグメントは事業利益 1,363億円（同 +3.6%）と、大規模物件の竣工やオフィス需要の回復を背景に、着実な成長を継続している。

総資産は前期末比で 1,158億円 増加し、9兆9,756億円 となった。棚卸資産（販売用不動産や開発用土地）の積み増しが進む一方で、利益の蓄積により自己資本も増強されている。自己資本比率は 32.0%（前期末は31.9%）と、積極的な開発投資を継続しながらも、健全な財務水準を維持している。

株主還元については、年間配当予想を前期実績から3円増配となる 34円（中間17円、期末17円）を据え置いた。利益の大幅な伸びに対し、現時点では慎重な還元姿勢を保っているが、株主還元方針のさらなる強化への期待感は高まっている。内部留保は、東京ミッドタウンなどの大規模再開発や、海外での成長投資へ戦略的に配分される方針だ。

通期の業績予想については、分譲事業の好調な契約状況と仲介事業の活況を反映し、各利益項目を上方修正した。売上高は据え置いたものの、事業利益を 4,400億円（前回比+100億円）、純利益を 2,700億円（同+50億円）に引き上げた。国内金利の上昇懸念はあるものの、現時点では需要への大きな悪影響は見られないと判断している。

今後の懸念材料として、子会社が分譲した横浜市内のマンションにおける杭施工の不具合問題が挙げられる。同社は解決に向けた是正措置を進めており、当四半期末時点で約 505億円 の求償訴訟を施工会社等に対して提起しているが、進捗次第では将来の業績に影響を及ぼす可能性がある。

また、マクロ環境においては 国内金利の上昇 が最大のリスク要因だ。金利上昇は住宅ローン負担の増加を通じて個人向け分譲需要を減退させるほか、キャップレートの上昇を通じて投資用不動産の価格下落を招く恐れがある。建設コストの高騰も続いており、開発案件の採算性をいかに確保するかが中期的な課題となる。