住友不動産・2026年3月期、純利益2,125億円で13期連続の過去最高益——東京のオフィス賃貸が牽引し、営業利益は3,000億円目前

2026年3月期の連結業績は、売上高が前期比 4.3%増 の 1,057,765百万円、営業利益が 10.2%増 の 299,155百万円 となった。これにより、売上高は2期連続、営業利益は4期連続、経常利益は5期連続での過去最高更新となった。増益の最大の要因は、東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸事業の好調だ。空室率の大幅な改善と既存ビルの賃料値上げが浸透し、部門利益を大きく押し上げた。

また、不動産販売事業においてもマンション価格の上昇を背景に高水準の利益を確保した。一方で、営業外損益では支払利息の増加（前期比67億円悪化）があったものの、政策保有株式の売却益を特別利益に計上したことで相殺し、最終利益の大幅増益につなげた。経営の効率性を示す自己資本当期純利益率（ROE）は 9.2% と高水準を維持している。

主力の 不動産賃貸事業 は、売上高 460,637百万円（前期比 +6.2%）、営業利益 210,181百万円（同 +11.4%）と、過去最高の増益額で全社の成長を牽引した。期末の既存ビル空室率は、前期末の5.8%から 4.3% へと大幅に改善。働きやすいオフィス環境を求める企業の需要が旺盛で、既存ビルの賃料改定も着実に進んだ。さらに、高級賃貸マンション「ラ・トゥール」やホテル、イベントホールなどの稼働率向上と単価上昇も寄与している。

不動産販売事業 は、売上高 324,033百万円（前期比 +9.9%）、営業利益 76,223百万円（同 +18.7%）となった。「シティタワー虎ノ門」など都心案件の引き渡しが順調に進み、販売戸数こそ減少したものの、マンション価格の上昇により 利益率は大幅に向上 した。次期以降の計上予定分も着実に契約が進んでおり、収益の柱としての安定感を示している。

一方、注文住宅などを手掛ける ハウジング事業 は苦戦した。売上高は 188,876百万円（前期比 △7.8%）、営業利益は 13,420百万円（同 △37.8%）と大幅な減益となった。建築基準法改正に伴う一時的な受注の落ち込みや、分社化に伴う費用発生が響いた。ただし、足元では環境性能を訴求した高付加価値商品の受注が回復傾向にあり、期末の受注残高はコロナ禍以降で最高水準に達している。

当期末の総資産は前期末比 4,632億円増 の 7兆1,856億円 となった。販売用不動産への投資や、ムンバイ子会社への増資を含む有形固定資産の取得が主な要因だ。負債面では、コマーシャル・ペーパーの発行を増やした一方で、有利子負債の長期比率は 94%、固定金利比率は 81% と高い水準を維持しており、将来的な金利上昇リスクに対しても強固な財務基盤 を構築している。

株主還元については、2026年1月1日付で実施した 1株につき2株の株式分割 を考慮した実質的な増配方針を維持している。また、特筆すべきは 政策保有株式の縮減 だ。当期中に取得価格ベースで 884億円分 を縮減し、対株主資本比率を 7.8% まで低下させた。これにより、当初の縮減目標を 2年前倒しで達成 しており、資本効率の改善に対する経営陣の強い意志が窺える。

2027年3月期の通期連結業績予想は、売上高 1兆700億円、営業利益 3,200億円、純利益 2,230億円 を掲げ、さらなる過去最高益の更新 を目指す。引き続き、東京のオフィスビル市場の需給逼迫を追い風に賃貸事業が業績を牽引する見通しだ。また、ハウジング事業においても豊富な受注残を背景に業績の反転攻勢を見込んでいる。

好調な業績の裏で、会社側は以下の課題を挙げている。第一に、国内の 金利上昇 局面において、オフィス賃料の改定を計画通り進められるかという点だ。第二に、高止まりする 建築費の上昇 や工期の長期化への対応である。これらに対し、同社は高付加価値な商品開発と契約時期の調整などで利益率を確保する方針だ。また、成長の「第四の柱」として期待される インド・ムンバイ事業 の進捗も、中長期的な株主価値向上の鍵となる。